• Брать или нет ИПОТЕКУ в РФ сейчас?
• Наши аргументы.
• Вы все поймете, если дочитаете до конца!

В этом июльском посте мы писали об уникальной ситуации: недвижимость не падает после повышения процентной ставки!

Напомним коротко, о чем пост:

Ставки по ипотечным кредитам выросли, как и ставка ФРС - в 2023-м году в США они были от 6 % до максимум 7 %! И при этом цены на жилье выросли! Это произошло потому, что высокие ставки по ипотеке повлияли не только на покупателей, но и на продавцов. Те, кто брал ипотеку по низким ставкам - не хотят отказываться от ипотеки по 3 % - 5 % в обмен на ипотеку, которая стоит 7 % или более! Этот эффект мы назвали “хвост виляет собакой".

• Что происходит в России с недвижимостью?
• Что с недвижимостью за океаном?
• Какие практические выводы для нас?
• Что можно посоветовать читателям, которые “на выборе”
• P. S. Комментарий эксперта Алексея Светлова

Что происходит в России с недвижимостью?

ЦБ РФ отчитался, что ипотечный портфель растет на 2,5 % уже второй месяц подряд. В июле рост льготной ипотеки - 12 %, при этом выдача рыночной снизилась на 7 %.

Очевидно, что критических последствий повышение ставки не вызовет – все так же действуют льготные программы. И для них ставки не изменятся. Рынок не рухнет, пока застройщики, да и само государство, поддерживают сферу недвижимости. Возможно, что в ближайшие пару месяцев покупатели захотят приобретать в ипотеку больше недвижимости – надеясь успеть по старым ставкам и ожидая, что ставка будет подниматься и дальше.

Отчасти, этим объясняется всплеск спроса на вторичку: в Москве это покупатели с одобренной ипотекой на старых условиях, плюс те, кто хочет успеть до пересмотра ставок. На этом недвижимость выросла как минимум на 10 %! Мы рекомендуем срочно покупать, ну, или не продавать пока, если вы с другой стороны баррикады.

Кстати, о том, что ставка может снизиться после “показательного выступления” ЦБ, нам косвенно говорит долговой рынок. Если до момента поднятия ставки ОФЗ вяло падали, то уже на следующий день после экстренного заседания – 16 августа – рынок ОФЗ оживился. Можно проанализировать кривую доходностей ОФЗ хотя бы за год, чтобы сделать интересные выводы. Например, в середине июля доходность коротких облигаций приближалась к 8 %, в середине августа поднялась до 10.77 % - короткие ОФЗ “отрабатывают” повышение ставки.

Что с недвижимостью за океаном?

В США ФРС беспокоится о недвижимости. На последнем совещании фундаментальные показатели порадовали чиновников. Коммерческая недвижимость, представленная офисными REITS, мало интересна инвесторам после обвала в прошлом году. Жилой сектор после повышения процентной ставки ФРС растет, мы писали об этом в предыдущих наших постах. Национальный индекс цен на жилье в США от S&P/Case-Shiller также подрос и приближается к своему максимуму. Цены на жилье поднялись на 8,5 % во втором квартале 2023-го года.

Мы знаем законы спроса и предложения, когда покупатели соревнуются за очень ограниченное предложение, когда проходят торги на объекты недвижимости - это к росту

ФРС опубликовал непонятную фразу о несоответствии спроса и предложения неким “фундаментальным показателями”, о чем речь - не расшифровал. Думаю, все объясняется просто. Стереотип, что недвижимость обязана “упасть” на повышении ставок засел в голове у дедушек из прошлого века. Они боятся, что высокие ставки по ипотечным кредитам могут “поломать” спрос и именно поэтому аккуратны в высказываниях. Это называется словесными интервенциями.

Месяц назад я аккуратно прогнозировал 6 % и иногда мах 7 %, а в августе ставки уже выше 7 %!

Доступность жилья на самом низком уровне за 40 лет! Все меньше людей способны платить такие ежемесячные платежи, и именно высокие платежи заморозили предложение! При этом просрочек нет, они на минимальных уровнях за 15 лет, поскольку, как мы говорили выше, платежи “зафиксированы” теми, кто брал ипотеку по низким ставкам. Платежи в США также в большинстве случаев зафиксированы и не зависят от повышения ставок!

Какие практические выводы для нас?

Смотрим на ситуацию на самом развитом рынке недвижимости мира – США, но делаем ВЫВОДЫ по РФ:

Если вы планировали брать ипотеку, но вас останавливает резкое повышение ставки до 12 % - не стесняйтесь, берите.

1. Вы выиграете, как минимум, от роста инфляции!
2. Мы не знаем вашу персональную ситуацию, но в стране дефицит кадров и, как следствие, опережающий инфляцию рост зарплат.
3. Квартиры, которые “сбрасывали” на панике событий 2022-го года, уже выкуплены.
4. Московские рантье сейчас или совсем не выставляют или продают только то, что им надо продать.
5. Цены растут. Рост цен на квартиры стимулирует строительство.
6. Россиянам сейчас инвестировать некуда, на внешних рынках риски заморозки капитала выше возможной прибыли!
7. Мы в маленькой песочнице. Но посмотрите на рынок акций: рост в два раза за год. А мы помним, что рынок акций - опережающий индикатор.

Что касается России, то все дело в размере платежа. А это зависит от уровня доходов людей. Они же не выросли на 15%! Ипотечный платеж в России вырастет на более, чем 13% из-за повышения ипотечных ставок на 2%. При этом росте ставок ежемесячный платеж по ипотеке увеличится на 13,22%, а переплата по кредиту вырастет на 21,69%. Очевидно, что покупатели будут активнее торговаться за цены.

Что можно посоветовать читателям, которые “на выборе”

Если вам вам одобрили ипотеку – бежать и получать ее, выбирать недвижимость и покупать. Если не одобрили – продолжать выбирать объекты и жестко торговаться. Мы думаем, что в сентябре ставку понизят. Скорее всего, ее понизят наполовину от того, что подняли. В комментариях скажут, например, что мы вернем ставку назад, на 8,5 % до конца года. Соответственно, после этого ипотека снова упадет по процентной ставке, и вы сможете спокойно ее взять под выбранный объект.

Каковы риски. Если вдруг панику не удастся погасить, и ставку не понизят, а может быть, даже повысят, и существенно - то следует отложить покупку. Платеж будет неподъемный для многих людей. Но учитывая, что покупатели ипотеки составляют очень большую часть в сделках с недвижимостью - цены на недвижимость, скорее всего, рухнут. И – вперед, в новый круг уже с другими ценами.

P. S. Комментарий эксперта Алексея Светлова

Мне рассказал один человек об отличной инвест идее. Суть - “если есть полная сумма стоимости недвижимости, то не стоит покупать на эти деньги, а надо взять льготную или семейную ипотеку и купить квартиру. Остальные деньги положить на депозит, и с процентов платить ипотеку. Но я посчитал - и с выгодой как-то не очень. Или плохо считал".

С депозита же человек получит только процент. А по ипотеке - в платеже и погашение тела.

Например, ипотека 6 млн руб. Платеж по ставке 7.3 % на 30 лет - 41 134 рублей в месяц.

При ставке по депозиту в 12 % годовых, чтобы получить такую сумму процентов в месяц, надо положить на счет 4 113 400. Ну, в целом нормально, между прочим.

А если положить те самые 6 млн, то проценты будут 60 000 рублей в месяц. То есть останется еще и на чашечку кофе каждый день. Как вам такое? Мне нравится.